פינוי בינוי הפך בשנים האחרונות למנוע של צמיחה בשוק הנדל"ן עם אלפי יחידות דיור חדשות בכל רחבי הארץ. אם אתם מתעניינים באפשרויות פינוי בינוי או מתכננים רכישת דירה באזור שמיועד להתחדשות, חשוב לדעת איפה מרוכזים הפרויקטים האלה ואיך לבדוק אם הנכס שלכם עומד לעבור תהליך כזה. אז איפה יש פינוי בינוי בארץ? המשיכו לקרוא!
מה זה פינוי בינוי ואיך הוא עובד?
פינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית שבו הורסים מתחם מגורים קיים ובונים במקומו מתחם חדש ומודרני. בניגוד לאפשרויות אחרות של התחדשות עירונית, פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים ולא לבניינים בודדים, והוא כולל לפחות 24 יחידות דיור. הדיירים מפונים למגורים זמניים, והיזם הורס את הבניינים הישנים ובונה במקומם בניינים חדשים וגבוהים יותר עם תשתיות מודרניות ויותר דירות. הדיירים המקוריים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר במתחם החדש, והיזם מרוויח מהדירות הנוספות שהוא מוכר בשוק החופשי. זהו מצב שמועיל לכל הצדדים – הדיירים משדרגים את נכסיהם, היזמים מרוויחים מהפרויקט והעיר מתחדשת עם תשתיות חדשות ושכונות מודרניות.
ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38
ההבדל העיקרי בין פינוי בינוי לתמ"א 38 הוא בהיקף הפרויקט ובתהליך האישור. בעוד שתמ"א 38 מתייחסת לבניין בודד (בין אם בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש), פינוי בינוי מתייחס למתחם שלם של כמה בניינים. משך הזמן לביצוע פינוי בינוי ארוך יותר – בין 8 ל-15 שנים בממוצע, לעומת 3 עד 5 שנים לתמ"א 38. בנוסף לכך, תמ"א 38 הוכרזה כהוראת שעה שפג תוקפה, בעוד שפינוי בינוי הוא מסלול שימשיך להתקיים. פינוי בינוי דורש הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות, והוא מאפשר תכנון מחדש של שכונה שלמה, כולל תשתיות, שטחים ציבוריים ומסחר.
מפת פינוי בינוי בישראל – איפה מתרכזים הפרויקטים?
גוש דן – המרכז הפעיל ביותר
גוש דן מוביל ברמה הארצית במספר הפרויקטים ויחידות הדיור בתחום הפינוי בינוי. תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים, חולון וראשון לציון הן הערים המרכזיות שבהן מתרכזת הפעילות. בתל אביב לבדה אושרו 29 תוכניות פינוי בינוי עם למעלה מ-10,000 יחידות דיור חדשות. בת ים ממשיכה להוביל עם 24 תוכניות מאושרות וכמעט 10,000 יח"ד, ואילו קריית אונו, על אף שהיא עיר קטנה יחסית, מובילה מבחינת ביצוע עם 8 מתחמים פעילים.
ירושלים ופרויקטי ההתחדשות
ירושלים נמצאת במקום גבוה ברשימת ערי פינוי בינוי עם 28 תוכניות מאושרות עם יותר מ-10,000 יחידות דיור. עיקר הפרויקטים מרוכזים בשכונות הוותיקות כמו קריית היובל, קריית מנחם, קטמונים ותלפיות. רק בשנת 2020 הוכרזו 8 מתחמי פינוי בינוי חדשים בירושלים במסלול המיסוי, דבר שמעיד על התנופה בעיר. בשכונת עיר גנים לבדה יש תוכנית להקמת מאות יחידות דיור חדשות.
חיפה והצפון
בחיפה אושרו 9 תוכניות פינוי בינוי עם כמעט 5,000 יחידות דיור, כש-5 מתחמים כבר נמצאים בביצוע. המתחמים המרכזיים הם עין דור מאי, המלך אמציה, מבוא חיים, המלך חזקיהו, ברל כצנלסון ויציאת אירופה. תוכניות פינוי בינוי בחיפה יש גם בשכונת נווה שאנן שבה אושר לאחרונה פרויקט גדול שיהפוך 32 דירות קיימות ל-144 דירות חדשות. גם בקריית ים, נתניה וחדרה יש פעילות רחבה. לאחרונה רואים צמיחה בפרויקטים בערי פריפריה עם הכרזות חדשות בערים כמו טירת הכרמל, קריית ביאליק ומגדל העמק. בקריית ביאליק, למשל, מתוכננות 2,500 יחידות דיור בפרויקט התחדשות עירונית בשכונת אפק.
תנאי הסף לפרויקט פינוי בינוי
מינימום 24 יחידות דיור
התנאי הבסיסי ביותר לפרויקט פינוי בינוי הוא שבמתחם חייבות להיות לפחות 24 יחידות דיור קיימות. זהו ההבדל המרכזי מתמ"א 38 שיכולה להתבצע גם על בניין בודד קטן. מספר יחידות הדיור המינימלי נקבע כדי להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בשביל היזמים ואת היתכנות התכנון העירוני.
הסכמת רוב הדיירים
פרויקט פינוי בינוי דורש הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות במתחם. לאחרונה תוקן החוק כך שניתן לתבוע בעל דירה שלא מסכים לעסקה אם יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות, ובמקרים של עבירות בנייה, שיעור ההסכמה יכול להגיע אף ל-50%. חשוב לציין שסירוב של דייר נחשב "בלתי סביר" רק אם העסקה כדאית כלכלית, הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה ובטוחות מתאימות ואין נסיבות אישיות מיוחדות שמצדיקות את הסירוב.
מסלולי פינוי בינוי השונים
מסלול יוזמת הרשויות
במסלול הזה פרויקט פינוי בינוי יקודם ויצא אל הפועל ביוזמה של הרשות המקומית שהמבנה נמצא בשטחה ושל משרד השיכון והבינוי. המדינה מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי, וחותמת על הסכם עם הרשות המקומית שמקבלת אחריות לקידום הפרויקט ולהכנת תוכנית מפורטת. המדינה מסייעת במימון התכנון וההתארגנות.
מסלול יוזמת היזמים
במסלול הזה, יזם פרטי מאתר מתחם פוטנציאלי לפינוי בינוי ופונה לדיירים כדי לגייס את ההסכמה שלהם. לאחר מכן, היזם והדיירים פונים למדינה בבקשה להכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי במסלול מיסוי. ההכרזה מקנה הטבות מס, והיזם אחראי למימון הכנת התוכנית המפורטת ולקידום אישורה בוועדות התכנון.
איך לבדוק אם יש פינוי בינוי באזור שלכם?
כלים ממשלתיים לאיתור פרויקטים
הדרך המומלצת ביותר לאיתור פרויקטים של פינוי בינוי היא באמצעות המפה הדינמית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. באתר הזה תוכלו לקבל מידע על תוכניות התחדשות עירונית ביישובים השונים באמצעות מפה אינטראקטיבית. כמו כן, אתר GovMap (המפה הממשלתית) מציג שכבה של מתחמי התחדשות עירונית. אגב, שנת 2024 שברה שיאים במספר המתחמים שהוכרזו כמיזמי פינוי בינוי, ומשרד השיכון מפרסם רשימה מעודכנת של מתחמים מוכרזים לפינוי בינוי.
בדיקה באתרי הרשויות המקומיות
אחרי שנכנסים לאתר הרשות המקומית, יש לחפש את לשונית מחלקת ההנדסה של העיריה ולהקיש את הכתובת כדי לראות אם הוגשה בקשה להיתר לפרויקט. רוב העיריות מפעילות מינהלות התחדשות עירונית המספקות מידע לתושבים על פרויקטים בתכנון ובביצוע. בערים רבות, כמו תל אביב, ירושלים וחיפה, יש מפות אינטראקטיביות ייעודיות לפרויקטי התחדשות עירונית.
מה לבדוק לפני קניית דירה בפרויקט פינוי בינוי?
מצב התוכנית והאישורים
לפני רכישת דירה בפרויקט פינוי בינוי, חיוני לבדוק את מצב התוכנית והאישורים הרגולטוריים. בדקו האם המתחם הוכרז רשמית כמתחם פינוי בינוי באמצעות משרד השיכון, והאם התב"ע אושרה או הופקדה. ככל שהפרויקט מתקדם יותר בהליכים הסטטוטוריים, כך גדלים הסיכויים למימוש שלו.
היזם והאיתנות הפיננסית שלו
איתנות פיננסית של היזם היא גורם קריטי בהצלחת פרויקט פינוי בינוי. לפני קניית דירה, יש לחקור את היזם – האם מדובר ביזם ותיק ומוכר בתחום התחדשות עירונית? מהו הניסיון שלו בפרויקטי פינוי בינוי דומים? האם יש לו מקורות מימון מובטחים לפרויקט? כדאי לבדוק את הדוחות הכספיים של היזם, פרויקטים קודמים שביצע ועמידה בלוחות זמנים.
לסיכום
פינוי בינוי ממשיך להיות אחד הכלים המרכזיים של המדינה למתן מענה למשבר הדיור. עם עשרות אלפי יחידות דיור בתכנון ובביצוע ברחבי הארץ, התחום מציע הזדמנויות השקעה משמעותיות לצד סיכונים הטבועים בפרויקטים ארוכי טווח. הערים המובילות – תל אביב, ירושלים, בת ים, חיפה ואחרות – ממשיכות לקדם מאות פרויקטים תוך שהמגמה מתרחבת גם לערי פריפריה. הצמיחה הזו מונעת מהמחסור החריף בדיור, עליית מחירי הנדל"ן והצורך להחליף את השיכונים הישנים בבנייה מודרנית ואיכותית. עם זאת, חשוב להיות מודעים לאתגרים: לוחות זמנים ארוכים, סיכונים פיננסיים, והצורך בהסכמה רחבה של דיירים.